Lo que se conoce como préstamo hipotecario lo componen dos elementos:
Por una parte el contrato principal del préstamo, por el que una persona o entidad presta una cantidad de dinero a otra, que pasa a ser el deudor; y por otra la hipoteca, que es una garantía que otorga este deudor.
Para llegar al perfeccionamiento de este contrato hay que cumplir unas formalidades que comienzan por la realización de una oferta vinculante.
¿Qué es una oferta vinculante?
Es un documento escrito que suscribe el banco o caja y que debe contener todas las condiciones financieras del futuro contrato.
¿Qué plazo tiene la oferta vinculante?
La oferta vinculante tiene una duración mínima de 10 días, plazo que el cliente tiene para examinarla y aceptarla o rechazarla.
Una vez aceptada la oferta se remite la documentación al Notario, para que prepare la escritura.
¿Qué plazo tiene el prestatario para examinar el proyecto de escritura?
El cliente tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del Notario, dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma.
¿Con que fin se establece este plazo?
Este plazo se establece para que se pueda analizar el proyecto completo, en el que figuran ya todas las condiciones financieras y no financieras, realizar consultas o hacer proposiciones de cambios.
¿Debe de leer la escritura el Notario y tiene obligación de explicar el contenido del préstamo hipotecario?
El Notario antes de que se firme la escritura deberá leer y explicar el contenido del préstamo hipotecario.
¿Quiénes son las personas que tienen que firmar el contrato de préstamo?
El contrato lo firman el apoderado de la entidad financiera (banco o Caja de Ahorros), la persona que recibe el préstamo y los dueños del inmueble que se hipoteca. Normalmente estas dos últimas son la misma persona.
¿Qué requisitos son necesarios para que la hipoteca produzca efectos?
Es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad.
¿Qué impuestos hay que liquidar?
Se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% de la cantidad garantizada, equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad prestada)
¿Cómo se hace constar formalmente la extinción de la hipoteca?
El último acto una vez que se ha pagado la hipoteca en su totalidad, es el de cancelación, para ello es necesario una nueva escritura pública ante notario.
En esa escritura no hace falta que intervenga el prestatario, sino que la otorgan directamente los representantes de la entidad financiera
EL PRÉSTAMOS HIPOTECARIO SOBRE BIENES INMUEBLES
Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes que vamos a realizar en nuestra vida. El préstamo hipotecario es, en la mayoría de los casos un requisito imprescindible para poder llevarla a cabo. Por ello, es importante tener muy claro que es lo que hay que conocer antes de solicitar un préstamo, que formalidades hay que cumplir una vez que nos lo conceden y, por supuesto comprender con claridad conceptos a veces engorrosos, como la subrogación o la novación.
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario debe tener en cuenta las recomendaciones que a continuación se recogen:
QUÉ ESTRUCTURA TIENE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO
La estructura del préstamo hipotecario se puede abordar desde dos vertientes: la financiera (préstamo) y su garantía (la hipoteca):
a. El préstamo es un contrato por el cual la entidad financiera se obliga a entregar dinero al cliente, quien a su vez se obliga a pagar intereses y a restituir la suma recibida en el plazo pactado. La obligación principal de la entidad financiera es por tanto la entrega de fondos, en la práctica suele abonar directamente el importe financiado al vendedor del inmueble, promotor de su construcción, o bien al propietario particular que vende el inmueble a otro particular.
b. La hipoteca es una garantía que otorga el deudor u otra persona, que en todo caso debe ser el propietario de la finca hipotecada.
¿QUE SE DEBE DE SABER ANTES DE SOLICITAR UN PRESTAMO HIPÒTECARIO?
Es aconsejable que recopile información de diversas entidades bancarias, para poder así elegir aquel préstamo que le resulte más ventajoso y se ajuste mejor a sus condiciones económicas, para ello existen conceptos que debe tener en cuenta, y debe tener claros:
El tipo de interés puede ser fijo o variable:
Si escoge el tipo de interés fijo, éste permanece inalterable a lo largo de la vida del préstamo, de modo que si la evolución del mercado tiende al alza, el consumidor queda protegido de esa subida, pero si tiende a la baja, no podrá beneficiarse de la misma. Estos tipos, las entidades bancarias no suelen contratarlos, pues la media de vida de un préstamo viene a variar entre quince o treinta años, según la capacidad económica del deudor, de forma que señalar un tipo fijo implica asumir un importante riesgo tanto para la entidad como para el consumidor. Para pactar un tipo fijo las entidades exigen que los plazos de amortización del capital no sean excesivamente prolongados.
Si se decide por un tipo variable, la cuantía total que tendrá que devolver al banco variará en función de cómo lo haga el índice de referencia, que sirve para determinar el tipo de interés aplicable.
Señalar que en la práctica habitual, se combinan fijo y variable, durante el primer año el tipo es fijo y el resto de la vida del préstamo es variable.
El diferencial es un plus de beneficio con que disfruta el banco sobre el tipo de interés de referencia.
El redondeo. Se trata de una práctica para simplificar los cálculos, y a su vez incrementar los beneficios de la entidad, los tipos de interés de referencia vienen expresados hasta con tres decimales por lo que se opta por redondear el porcentaje para ajustarlo a cifras más sencillas, tanto al alza como a la baja.
Las comisiones por amortización anticipada totales y parciales, se calculará en los préstamos hipotecarios con interés variable sobre el capital pendiente de amortizar.
La comisión de apertura es un porcentaje que se aplica sobre el capital que pedimos al banco, y que cobre el banco en concepto de gastos de tramitación del préstamo.
Puede elegir a los profesionales que intervienen en las operaciones de préstamo (Notario, gestor, etc...).
Si la entidad de crédito le propone la contratación de algún seguro, (vivienda, de vida), sepa que puede gestionarlo con la compañía aseguradora que prefiera.
¿QUE DOCUMENTOS DEBEN ESTAR PRESENTE DURANTE LA NEGOCIACION?
La documentación que existirá durante la negociación de un préstamo hipotecario consiste en un folleto informativo, la oferta vinculante y el contrato de préstamo propiamente dicho.
El folleto informativo es un documento que las entidades financieras están obligadas a tener a disposición de los interesados, en los que debe informarse de los datos relacionados con el préstamo y los gastos preparatorios de la operación. Además debe informarse de las siguientes cuestiones:
· Cuantía máxima del préstamo.
· Plazo total del préstamo.
· Periodicidad de los pagos (mensual, trimestral,... etc.)
· Tipo de interés. (Fijo o variable).
· Tipo de interés nominal anual, si el interés es fijo o el margen sobre el Índice de referencia, si es variable.
· Plazo de revisión del tipo de interés.
· Comisión de apertura.
· Comisión por amortización anticipada (parcial y total).
· Impuestos y aranceles (indicación de los conceptos).
· Tabla de cuotas periódicas.
· Tarifas y honorarios de los profesionales que intervienen en la operación
· Otros gastos.
El consumidor una vez analizada toda la información y decidida cual es la mejor oferta, la entidad bancaria que haya seleccionado ha de formular por escrito la oferta vinculante, previamente habrá recabado información registral y valoración del inmueble hipotecado, con la aceptación del cliente por implicar gastos a su cargo, el contenido mínimo necesario debe ser:
1. Capital del préstamo.
2. Amortización.
3. Intereses ordinarios.
4. Comisiones y gastos a cargo del prestatario.
Este segundo documento, la oferta vinculante, se entregará por escrito, siendo el plazo de su validez de 10 días desde la entrega. El contenido del documento serán las cláusulas financieras que después se recogerán en el contrato de préstamo.
Una vez aceptada la oferta, el contrato de préstamo ha de ser formalizado en escritura pública, y el notario comprobará que no existen discrepancias entre
las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual. Con el objetivo de permitir al cliente la verificación y análisis del contrato, tiene derecho a analizarlo dentro de los 3 días anteriores al de su firma.
Finalmente para que la hipoteca quede constituida y produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad, para lo que el registrador verificará que no existen cláusulas abusivas. También comprobará que previamente se haya liquidado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
QUE ES UNA SUBROGACIÓN Y UNA NOVACIÓN
Si en su día concertó un préstamo hipotecario y ahora, considera que las condiciones que pactó son mejorables, puede recurrir a:
La subrogación, que le permite cambiar de entidad financiera acreedora del préstamo por otra que ofrezca mejores condiciones de tipo de interés.
La novación, que le posibilita renegociar el crédito con la entidad con la que concertó el crédito, con el objetivo de mejorar las condiciones del tipo de interés y el plazo de amortización.
fuente: www.educaciondelderecho.com
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